Investeren in zonnepanelen is rendabel voor huurder en verhuurder, ook als de salderingsregeling in 2020 wordt aangepast.
Sinds het rapport zonnighuren (2012), begeleidt zonnighuren veel corporaties en beleggers bij investeringen in zonne-energie. Sindsdien is het een en ander veranderd in het verdienmodel voor huurder en verhuurder. Bij deze een update van waar we mee rekenen en een nieuw verdienmodel waar u zelf mee kunt rekenen.
Wat is er veranderd?
- Energieprijs naar 20 cent per kWh: de kale energieprijs is iets gedaald. Verder verrastte de rijksoverheid per 1 januari 2016 iedereen met een 9 % daling op de energiebelasting op elektriciteit (en een 9 % stijging op de belasting op gas). De scherpste huurders kopen elk jaar opnieuw in en betalen dan ongeveer 18 cent. De ervaring is echter dat 70 % van de huurders nog nooit geswitcht is van energieleverancier, en maar 15 % het laatste jaar is geswitcht (zie dit onderzoek). Die huurders betalen daardoor meer. Ook zien we dat veel huurders met interesse in zonnepanelen al (duurdere) groene stroom hebben.
- Investering naar 1,45 – 1,60 euro per wattpiek bij zwarte panelen. De investering steeg door de komst van de Europese importheffing. Echter we zien nu steeds meer panelen uit andere landen waarmee deze heffing handig wordt omzeild. Verder stijgt het vermogen per paneel en dalen de productiekosten. Ook zien we dat bijna alle corporaties kiezen voor zwarte panelen met zwarte rand (“all-black”-panelen) omdat veel mensen deze mooier vinden dan de blauwe panelen met aluminium rand. Dit geeft een meerprijs van 3 tot 5 %. In deze prijs is monitoring via het internet van de huurder ingerekend, door een bedrade cat5e-verbinding tussen omvormer en meterkast van de huurder.
- Overheid haalt weg: geen energie-investeringsaftrek meer voor eengezinswoningen (per 2015 gestopt), geen lage btw op arbeid.
- Overheid voegt toe: met de step-subsidie dient zich een enorme kans aan voor combinatie van isolatie met zonnepanelen. De zonnepanelen voegen een labelstap toe die tot 2.000 euro subsidie oplevert. Daarmee zijn de panelen sterk gesubsidieerd. Zie www.zonnighuren.nl/step voor meer informatie
- Innovatie: goedkope en goede oplossingen om de opbrengsten te monitoren (via internet van bewoners, met gratis online portal.
- Opbrengsten zijn goed. Uit onafhankelijk onderzoek van de Universiteit Utrecht onder eigenaar-bewoners blijkt een gemiddelde opbrengst van 875 kwh per kwp per jaar over de afgelopen jaren (bij zuid-oost-oriëntatie), zie hier. Door schaduwvrij te plaatsen, goed te monitoren e.d. kunnen corporaties wellicht zelfs hoger komen. Zie hier een meting van een project van Centrada.
- Hier vindt u een detailoverzicht met verantwoording van parameters voor een project in Tilburg.
Hoeveel voordeel voor huurders is “genoeg”?
Veel verhuurders bieden zonnepanelen aan voor 50 tot 80% van de besparing. Dat geeft een voordeel van 100 tot 200 euro per jaar bij 6 tot 12 panelen. Als huurders huurtoeslag hebben, neemt het voordeel zelfs toe.
Met die range kan de verhuurder verwachten dat de huurder een voordeel houdt, ook als de salderingsregeling in 2020 flink geweld aan gedaan wordt door de politiek (zie dit blog met berekening). Overigens is de politiek daar nog zeer verdeeld over, zie dit artikel rond de positie van fracties in de tweede kamer. Uit onderzoek blijkt dat bij een dergelijk aanbod 12 tot 40 % van de huurders meedoet. De respons is naast de prijs met name afhankelijk van de intensiviteit van de promotie (zie onderstaande figuur)
Figuur (klik op het plaatje voor een beter beeld): deelname huurders afhankelijk van huurverhoging, enquete onder 40 corporaties naar ervaringen met zonne-energie.Zie hier voor het hele onderzoek.
Rendement voor verhuurders
Het rendement voor verhuurders (irr) wordt vaak berekend op 2,5 tot 5 %, afhankelijk van gekozen uitgangspunten. Dit is in de range van de rendementseis van WSW (4%).
Deze excelsheet bevat een rendementsberekening met actuele cijfers
Belangrijkste parameters zijn (in aflopende volgorde):
- welke exploitatietermijn hanteert men? Zonnepanelen gaan technisch gezien wel 30 jaar mee, maar de hoop en verwachting is dat de ontwikkeling van zonnepanelen doorgaat. De vraag is wanneer de huidige generatie als economisch afgeschreven wordt beschouwd. Veel corporaties rekenen met 15 tot 25 jaar, dit scheelt 7 a 8 % in het rendement.
- wordt gecombineerd met isolatie waardoor step-subsidie gehaald kan worden (nu niet ingerekend)?
- wat betalen nieuwe huurders? Gegeven dat zonnepanelen meetellen in het nieuwe label, is met name van belang hoe de woningen zitten qua verdiencapaciteit bij mutatie. Veel corporaties kiezen voor aanbod aan zittende huurders via de huur, en nieuwe huurders via de servicekosten (hier komt meer ruimte, zie hier. Ook kan gekozen worden om alleen zonnepanelen aan te bieden aan woningen met ruimte in de streefhuur. Als de nieuwe huurder meer of minder betaalt dan de zittende huurder, is de mutatiegraad van de woningen relevant.
- indexering van de huur. 1 of 3 % scheelt 2.5 % rendement.
- verder heeft de omvang van het project (50 woningen aanbieden met de huisinstallateur als aanbieder vs. 2000 woningen aanbieden met een zonne-energie-specialist) impact op de investeringskosten, proceskosten en de onderhoudskosten. Stel dat de investering 20 % hoger uitkomt, dan kost dit 2 % rendement.
- aannames rond onderhoud. Enkele corporaties kiezen ervoor om niet te monitoren (helaas!), de meeste corporaties houden het zelf in de gaten en sturen dan een installateur (het systeem stuurt een mailtje als de opbrengsten een tijd te laag zijn), sommigen kiezen voor volledige ontzorging met een opbrengstgarantie. De vervanging van de omvormer na 10 jaar garantie valt hierbuiten, die is separaat ingerekend.
