Externe investeerder: wie verhuurt aan wie en waar liggen risico’s?

Posted on 10 mei, 2016 in MCorpeleijn, Zonnighuren

Wat kan en mag er nog rond externe investeerders bij zonne-energie? En welke methoden zijn succesvol in de praktijk?

Naar aanleiding van vragen van diverse kanten over externe investeerder en de woningwet, heb ik overleg gevoerd met partijen over mogelijke contractvormen. Ik heb uitgewisseld met externe investeerder, hun financier Bank Nederlandse Gemeenten (bng), en de woningwet. Ik kom tot de onderstaande vormen voor een contract.

  1. Investeerder verhuurt de panelen direct aan huurder

Variant 1a: de investeerder doet zelf de incasso en neemt zelf het debiteurenrisico. 

Voorbeeld is de Haarlemmermeer (toegezonden informatie). Dit kon hier omdat de gemeente 100 % eigenaar is van de investeerder. De investeerder geeft zelf overigens aan mij aan in vervolg graag te willen factureren via de corporatie. Ik schat in dat weinig investeerders hier een concurrerend voorstel kunnen aanbieden aan huurders. Probleem is dat ze geen “stok hebben om mee te slaan” als huurders niet betalen. Daarnaast kost het opzetten van incasso voor een bedrag van 20 euro per maand relatief veel geld. Ook de bank is minder happig om dit soort trajecten te financieren.

Variant 1b: de incasso en (deels) debiteurenrisico loopt via de corporatie.

Voorbeeld: bij twee corporaties heb ik een dergelijk contract uitonderhandeld.

Ik begrijp dat fooq dit in Limburg deels zo doet. Fooq wordt niet door bng gefinancierd. Vooralsnog neemt de autoriteit woningcorporaties het standpunt in dat dit niet mag. Ik ben nog met hen in gesprek doch ze zijn wat stil na mijn laatste vraag of telefonisch overleg mogelijk is. Wellicht laten ze het hierbij, en moet ik het doen met hun eerdere reacties die richting een “nee” gaan.

 

  1. Investeerder verhuurt aan de corporatie, de corporatie verhuurt aan de huurder.

In deze vorm ligt het debiteurenrisico en incasso logischerwijs bij de corporatie.

Een voordeel is dat de huurder huurtoeslag kan krijgen over de panelen, als het wordt aangeboden als onderdeel van de kale huur. Daarmee kan een deel van de huurders 50 % terugkrijgen en wordt het geheel veel aantrekkelijker. Het kan ook buiten de huur worden aangeboden als aparte post naast woninghuur en servicekosten, want de voorziening is geen eigendom van de corporatie.

Hierbij twee varianten:

2a. er wordt niets afgesproken over eigendom na huurperiode (maar bijvoorbeeld dat de voorziening weg wordt gehaald tenzij partijen anders overeenkomen). Deze variant wordt naar ik begrijp van BNG en enkele corporaties succesvol toegepast door Eigen Haard/HuurDeZon, sallandwonen/wocozon, wst denhelder/ecorus.

2b. er wordt wel afgesproken wat de installatie na 20 jaar waard is (bijvoorbeeld nul). Het effect hiervan kan zijn dat de fiscus het contract beschouwt als een lease, en de corporatie de betalingsverplichting dus op je balans moet opnemen.

  1. Toch maar zelf investeren

Hier worden vaak drie bezwaren genoemd, die volgens BNG en ondergetekende beiden beperkt of niet van toepassing zijn:

  • Geen geld – borgingsplafond kan ruimer worden, want er zit een kasstroom aan de panelen vast.
  • Geen ruimte in de huur – er komt / is sinds kort ruimte om zonnepanelen buiten de huur te verrekenen. Zie dit blog
  • Ontzorg willen worden – het is gemakkelijker om een contract met een eigen investering te managen (met prestatiegarantie), dan een externe investeerder (dit is een nieuw soort contract).

foto maartenMaarten Corpeleijn adviseert met het team Zonnig Huren op jaarbasis 25 woningcorporaties rond de uitrol van zonne-energie. Ondersteuning loopt van beleid, tot aanbesteding en management van de uitvoering.
Zonnig Huren is de grootste onafhankelijke adviseur op dit gebied.

Op zonnighuren.nl vindt u veel artikelen, en onze referenties.”
Reactie/vragen: mail maarten@huurenergie.nl