BTW verrekenen: voordeel voor corporaties?

Posted on 8 jun, 2017 in MCorpeleijn, Zonnighuren

Per 20 juni 2013 heeft het Europese Hof van Justitie beslist dat zonnepanelen een btw-belaste activiteit zijn. De investering en onderhoudskosten zijn aftrekbaar, en over de opbrengsten moet btw worden afgedragen. In mijn werkpraktijk zie ik dat geen enkele corporatie de moeite neemt om te kijken of hier voordeel te halen is. Geen enkele? Één corporatie heeft het goed uit laten zoeken en verrekent het wel. Met dank aan HW Wonen dus.

  1. Mag het?

Ja, het mag. Zie bijgevoegde notitie, met dank aan Gert Vos btw-advies.

2. Heeft de corporatie er voordeel van, als de zittende huurder een bijdrage betaalt?

In bijgevoegde berekening heb ik een poging gedaan het voordeel van aftrek van btw netto contant te maken. Ik kijk dan alleen naar investering, jaarlijkse kosten, vervanging omvormer, en inkomsten van de huurder. Mijn conclusie is dat als de corporatie 2 euro per paneel of minder vraagt er een voordeel is van btw-aftrek, van ongeveer 4% van de investering. Vraagt de corporatie meer, dan is er minder tot geen voordeel of zelfs een nadeel. Vraagt de corporatie minder, dan is er meer voordeel. Dit is logisch: vraagt u veel aan de huurder, dan moet u ook veel btw afdragen als u verrekent.

De administratieve lasten van het verrekenen laat ik buiten beschouwen. Echter deze kunnen, zeker bij kleine aantallen woningen, zwaar wegen:

  • In het ict-systeem een losse component zonnepanelen en een component btw aanmaken.
  • Bij investering via een projectadministratie de btw terugvorderingen
  • btw op onderhoud en bijdrage huurders jaarlijks via de btw suppletie opgeven.

In de notitie van Gert Vos btw-advies en mail van HW Wonen worden potentiële extra inkomsten genoemd:

  • Aftrek van “een evenredig deel van de bouw- en exploitatiekosten van de woningen” omdat de daken van de woningen gebruikt worden om zonnepanelen op te leggen. Ik begrijp dat dit een zienswijze is van de heer Vos, die nog niet bekrachtigd is door een rechter of de belastingdienst.
  • De pro-rata wordt hoger.

Beide zaken worden niet concreet gemaakt in hoeveel dit op zou kunnen leveren.

Helaas is de ervaring dat de belastingdienst niet reageert op diverse verzoeken om een en ander helder te maken.

3. Is btw-aftrek mogelijk als de zonnepanelen gratis zijn voor de zittende huurders?

Een scenario dat de heer Vos en ik telefonisch bespraken is een scenario waarin de corporatie de panelen gratis op de daken van de huurders legt, zonder bijdrage in huur of servicekosten. Hier is btw-aftrek natuurlijk bijzonder interessant. Er zijn immers wel aftrekbare kosten, maar geen inkomsten waarover afdracht verschuldigd zou zijn.

De heer Vos schatte in dat als de corporatie niks vraagt of een symbolische bijdrage van 1 cent, de zonnepanelen als onderdeel van het gehuurde worden gezien en dus niet vallend onder de btw-aftrek. Mijns inziens is dit bij een eengezinswoning logisch, echter bij appartementencomplexen (ieder een eigen setje van een gezamenlijk dak, of panelen op de collectieve meter) vraag ik me dit af (het is immers niet het eigen dak van het appartement).

Bij een investering van 1 miljoen euro in gratis panelen, zou het voordeel op kunnen lopen tot 2 ton volgens deze berekening.

4. Is btw-aftrek mogelijk, als de zittende huurder niet betaalt, maar de nieuwe huurder wel?

De vraag is vervolgens: wat als de corporatie de zittende huurder geen bijdrage laat betalen, maar de nieuwe huurders wel? Per juni 2017 heeft de huurcommissie gesteld dat zonnepanelen als een aparte component via de servicekosten mogen worden verrekend. Oftewel: de corporatie kan een bijdrage vragen, en deze zeer gedetailleerd bijhouden (aparte post in de administratie) en hierover btw afdragen.

Bij mij ontstaat het beeld dat via deze weg voor sommige straten een verdienmodel te maken is waarbij de zittende huurder niet betaalt, en de verhuurder toch een dekkend verdienmodel heeft:

  • selectie op woningen die de stap van label C naar A maken en dus 1.500 euro stepsubsidie (zie www.zonnighuren.nl/step)
  • btw terughalen op de investering. Van ongeveer 3.000 euro inclusief btw, blijft nog 2.500 euro over.
  • nieuwe huurder betaalt een bijdrage in de servicekosten (waarop btw wordt afgedragen). Ik berekende voor een woningcorporatie een netto contante verdiencapaciteit van 1.200 euro in 20 jaar inclusief btw, dus 1.000 euro exclusief btw.
  • omdat het label verbetert, zijn er meer huurpunten. Afhankelijk van de situatie rond streefhuren (wordt alles afgetopt?) ontstaat hier ook verdiencapaciteit. In dit rekenvoorbeeld is nog 3.000 min 1.500 min 1.000 = 500 euro nodig.

5. Hulp nodig?

Ik ben geen btw-specialist. Maar Gert Vos is dat dus wel. Ik hou me aanbevolen voor ervaringen, reacties etcetera. Het lijkt me zinvol om reacties te bundelen.