Nieuwsbrief: meer zon, minder kosten, huurder enthousiast te krijgen

Posted on 4 dec, 2014 in MCorpeleijn, Zonnighuren

Tijdens deze koude dagen, fijn even opwarmen bij “zonnig huren”-nieuws:
Overzicht investeringsopties in zon op vastgoed
Energie-investeringsaftrek: 10 % terug, ook als u nu geen winst maakt
Meekrijgen van 20 % van de huurders in één actie: succeservaringen
Bestaand isolatieproject + zon = 2.000 euro step-subsidie
De politiek en voordelen van zonne-energie op termijn
Ervaringen: meer opbrengst, minder kosten = meer voordeel
Zwarte panelen in trek
Projecten van woningverhuurders in het nieuws

Overzicht investeringsmogelijkheden zonnepanelen op vastgoed

Eengezinswoningen, flats, voor of achter de meter, Herman de zonnestroomverdeler, SDE+, de postcoderoos… er zijn veel mogelijkheden om zonnepanelen te realiseren.
In opdracht van een woningcorporatie zette ik de verschillende modellen op een rijtje. Vanuit financieel, technisch en juridisch oogpunt geef ik een actuele inschatting van de haalbaarheid. Mijn conclusie is dat investeringen op eengezinswoningen en op flats, voor de collectieve meter, het meest interessant blijven.
Download het rapport hier.

10 % korting op uw investering: energie-investeringsaftrek: ook als u nu geen winst maakt

Veel woningcorporaties betalen al vennootschapsbelasting, of gaan dit binnen negen jaar daadwerkelijk betalen (afhankelijk van verrekenbare verliezen). Door nu energie-investeringsaftrek aan te vragen, kunnen deze corporaties 10 % van de investering in zonnepanelen (hele installatie, en interne en externe begeleidingskosten) terugkrijgen. Via dit simpele stappenplan vindt u wat u hiervoor moet doen. Met succes vroeg ik dit jaar 70.000 euro belasting terug namens diverse opdrachtgevers.

Meekrijgen van huurders: uitleggen, uitleggen, uitleggen

Zonnepanelen zijn voor huurders een complex product.  Veel huurders begrijpen niet direct dat zonnepanelen voordeel opleveren, ook bij een laag eigen energiegebruik. Uit de lastig te lezen energierekening (kale stroomprijs, energiebelasting, btw, teruggaaf energiebelasting)  concluderen huurders niet dat elke kWh de huurder 22 tot 23 cent bespaart.
Verder krijgen veel huurders met huurtoeslag, een hogere toeslag als de huur verhoogd wordt door de zonnepanelen. Dit grote financiële voordeel geeft vaak de doorslag.

Een beproefde methode voor succesvolle communicatie is:

  • een heldere brief op maat (bijvoorbeeld: op uw dak passen 10 panelen, met orientatie zuid-oost verwachten we een opbrengst van 2.050 kwh per jaar. U bespaart 450 euro per jaar op uw energierekening. Als u minder dan 2.050 kwh verbruikt, kunt u ook minder zonnepanelen krijgen).
  • meer informatie op internet, zie bijvoorbeeld www.zonnighuren.nl/centrada
  • inloopbijeenkomsten waar mensen hun energierekening kunnen meenemen, en kunnen binnenlopen en dan persoonlijke aandacht krijgen.
  • een telefoonnummer en emailadres voor vragen
  • eventueel nabellen van de non-respondenten.

De ervaring is dat woningcorporaties met deze aanpak in een eerste slag 20 % respons halen. Er blijven veel huurders die het eerst bij de buurman willen zien werken. Die huurders kunnen na een jaar in een tweede ronde benaderd worden. Met de resultaten van de monitoring in de hand, en de enthousiaste buurman als ambassadeur.

Bestaand isolatieproject + zon = step-subsidie

De step-subsidie (400 miljoen euro) geeft woningverhuurders subsidie bij minimaal drie labelstappen. Een zinvolle overweging is het combineren van regulier geplande isolatieprojecten die nu geen 3 labelstappen halen, met zonnepanelen. Zonnepanelen (goed voor 0,75 tot 1,5 labelstap) kunnen ervoor zorgen dat een project net wel step-subsidie kan krijgen. Of zonnepanelen kunnen ervoor zorgen dat er meer labelstappen worden gemaakt. Daarmee kunnen woningverhuurders 600 tot 2.000 euro subsidie per woning krijgen. De, an sich al rendabele, investering in zonnepanelen is 2.500 tot 4.000 euro en wordt zo voor 25 tot 75 % gesubsidieerd.
Dit jaar ondersteunde ik drie corporaties om met step 1,5 miljoen subsidie te claimen.
Heeft u isolatieprojecten (en/of ketelvervanging) die nu (net) geen step-subsidie halen? Neem contact op, dan reken ik u vrijblijvend voor of dit met zonnepanelen wel haalbaar is.
Meer informatie over step: www.rvo.nl/step

Draait de politiek het voordeel van zonnepanelen terug?

Eengezinswoningen en flats met een kleinverbruikersaansluiting mogen de opbrengst van zonnepanelen verrekenen met hun jaarlijkse verbruik. Omdat over het verbruik energiebelasting wordt betaald, betalen huurders met zonnepanelen dus minder energiebelasting.

De politiek verschilt van mening over de wenselijkheid van deze stimulering van zonnepanelen.
In de vakmedia zijn wat onheilspellende berichten geweestolitiek n.a.v. een uitspraak van minister Kamp (VVD).
Wat heeft de minister exact gezegd? [verslag van het Wetgevingsoverleg energie (pagina 49) over saldering] “Deze regeling zullen we voorlopig in stand houden. We zullen pas over vier jaar bekijken wat ermee gaat gebeuren. Als we vervolgens een andere regeling invoeren, wat goed denkbaar is, zullen we voor die nieuwe regeling een goede overgangsperiode invoeren. Ik kan die omstandigheden nu niet overzien, maar ik ben van mening dat een overgangsperiode van vier jaar, nadat we eerst vier jaar de zaak ongewijzigd hebben gelaten, redelijk is.”

Oftewel: zelfs de VVD wil de huidige salderingsregeling nog acht jaar overeind houden. En wie weet de kans dat over vier jaar Kamp nog minister van economische zaken is… Oftewel: het politieke risico op termijn, blijft onduidelijk. Vergelijkbaar met de hypotheekrente-aftrek: je koopt nu, en weet niet wat er morgen precies verandert.
Bij eengezinswoningen is het risico van aanpassingen in de regelgeving voor de huurder. Ons advies: behandel dit onderwerp in een lijst met veelgestelde vragen.

Meer opbrengst, minder kosten = meer voordeel.

Recent onderzoek van de universiteit Utrecht geeft aan dat de laatste vijf jaren meer zon scheen in Nederland, waarbij de zonnepanelen goed presteerden. Uitgegaan mag worden van 875 kWh/ Wp voor heel Nederland. Het rapport geeft de opbrengsten per regio , en gegevens over levensduur en degradatie (terugloop van opbrengsten).
Het rapport is hier te downloaden.
In mijn adviespraktijk zie ik daarnaast dat de prijzen teruglopen. Systeemprijzen voor eengezinswoningen (panelen, omvormer, materialen, installatie) liggen rond de 2100 – 2300 euro voor zes panelen (1,4-1,5 euro per wattpiek inclusief btw) tot 3600-3.900 euro voor 12 panelen (1,2-1,3 euro per wattpiek inclusief btw). Dit zijn prijzen voor losse woningen, een schouw van de woningen is hierin ingegrepen, 10 jaar garantie op de omvormer en diverse andere garanties zijn inbegrepen. Prijzen voor gebruikelijk meerwerk: extra groep 80 euro, vervangen groepenkast als aan de orde: 250 euro, monitoringssysteem op internet van bewoner: 80 euro.

Zwarte panelen in trek

Persoonlijk vind ik ze mooier, zeker op donkere daken. Zwarte panelen kleuren beter bij het dak en hebben geen aluminium randen die fel afsteken. In de eigenaar-bewonersmarkt werd al langer meer zwart dan blauw verkocht. Ook bij woningverhuurders gaat de voorkeur steeds meer uit naar zwarte panelen (op schuine daken). De meerprijs is beperkt tot maximaal 10 cent per wp, 150 tot 300 euro per woning. De lagere opbrengst is ongeveer 3%.

Projecten van zonnig huren

Dit jaar ondersteunde ik met een team van onderaannemers 25 woningcorporaties en beleggers rond zonne-energie. Vragen liepen van beleid/businesscase, tot aanbestedingen, promotie-campagnes onder huurders, en projectmanagement (techniek, financieel) in de uitvoering.
Bij deze projecten is/wordt zon gerealiseerd op ongeveer 1.500 woningen en 25 flats.

Enkele uitdagende vragen:

  • Aanbesteding installatie op 5 flats en aanbiedingen aan 1.800 huurders
  • Zoektocht naar externe investeerder voor zonne-energie op eengezinswoningen
  • Promotie-campagne onder 975 huurders, inclusief bewonersbijeenkomsten en nabelactie
  • Aanbesteding beheer van 30 flats met zonne-energie, waarvoor beheer nog niet geregeld was
  • Advisering rond zonne-energie bij nieuwbouw (wie investeert, hoe maximaliseren stroomprijs van zonnepanelen die nodig zijn voor epc)

Enkele persberichten van opdrachtgevers:

In 2015 gaan we vol door met deze onderwerpen. Er is altijd ruimte voor een vrijblijvende kennismaking.

Vriendelijke groet,

Maarten Corpeleijn
Team zonnig huren
www.zonnighuren.nl

foto maartenMaarten Corpeleijn adviseert met het team Zonnig Huren op jaarbasis 25 woningcorporaties rond de uitrol van zonne-energie. Ondersteuning loopt van beleid, tot aanbesteding en management van de uitvoering.
Zonnig Huren is de grootste onafhankelijke adviseur op dit gebied.

Op zonnighuren.nl vindt u veel artikelen, en onze referenties.”
Reactie/vragen: mail maarten@huurenergie.nl