Wie investeert: de corporatie of een externe?

Posted on 17 apr, 2013 in MCorpeleijn

Veelgestelde vraag: “Vinden jullie dat de corporatie moet investeren of een ander?”

Antwoord, zoals een goed consultant betaamt: dat verschilt per situatie en we geven graag advies op basis van een specifieke casus.

In algemeenheid kunnen we na 1,5 jaar ontwikkelen van zonne-energie-constructies wel een aantal dingen over zeggen. Vanuit dat kader kunnen we een aantal initiatieven bezien.

Kader: de rollen van partijen in een zonne-energie-initiatief (of energie-leveringstarief zoals wko)

In elk project heb je te maken met zes rollen;

* Financier die het geld leent, tegen een bepaalde rente, voor een bepaalde looptijd, met bepaalde zekerheden.

* Overheid, die geen subsidies meer geeft (dat moeten we niet meer willen), maar die wel verschillende soorten partijen verschillende fiscale voordelen en trucs geeft.

* Investeerder, die een afspraak maakt met leverancier (inkoop), eigenaar van vastgoed (toestemming om te plaatsen) en afnemer (stroomprijs e.d.)

* Een leverancier, die voor een bepaalde prijs een installatie levert en bij voorkeur via een prestatie-contract ook de opbrengsten garandeert.

* Een eigenaar van vastgoed, die zijn dak ter beschikking stelt.

* Een afnemer, die de stroom afneemt.

plaatje wie investeert

 

Slim de rollen invullen: waar kunnen we optimaliseren?

De vraag is vervolgens wat zinvolle combinaties zijn. De volgende zaken zijn relevant om businesscases kansrijk te maken.

Allereerst is het handig én overzichtelijk als partijen meerdere rollen spelen. Want des te minder contracten er hoeven worden gesloten.

Verder is handig als optimaal gebruik wordt gemaakt van verschillende mogelijkheden.

* Financier. Het allermooiste is als degene die investeert, zelf kan financieren en een niet te hoge rekenrente hanteert. Bijvoorbeeld corporaties buiten de randstad met voldoende cashflow. Is dit er niet, dan is het wsw de weg voor woningcorporaties. Of een revolverend fonds van een provincie. Mocht dit er niet zijn, wordt het snel lastig. Banken willen met (groen-)financiering maar een beperkt deel van het project financieren voor 15 jaar. Nieuwe mechanismen voor crowdfunding etc. zijn in opkomst.

* Overheid (fiscale trucs). Een (op termijn) winstmakende BV (al dan niet van de corporatie) kan energie-investeringsaftrek benutten, en de BTW verrekenen. Bij ondernemers voor de inkomstenbelasting is het voordeel van de energie-investeringsaftrek groter dan bij ondernemers die vennootschapsbelasting betalen (zoals corporaties).

* Investeerder.  De belangrijkste partijen om te investeren zijn de eigenaar (corporatie), de afnemer (huurder) / verenigde afnemers (coöperaties) en de leverancier.

* Leverancier. Belangrijk bij de leverancier is dat deze aanspreekbaar is op minder opbrengsten dan verwacht. Sommige leveranciers besteden dit uit aan een verzekeraar. In onze beleving moet het risico van falende installaties bij een leverancier liggen. Liever wat hogere kosten, dan onduidelijkheid over waar risico’s liggen (investeerder? eigenaar? afnemer?)

* Eigenaar. In sommige gevallen wil de eigenaar geld voor de opstal, in veel gevallen is het de eigenaar meer te doen om de voordelen voor afnemers (als hij dit is of huurders).

* Afnemer. Dit kan de bewoner van het pand van eigenaar zijn, of een energiemaatschappij (in geval van bijvoorbeeld een zonnepark).

 

Voorbeelden uit de praktijk: welke cases werken?

Een aantal cases die we al wel zien werken….

* Stadlander (corporatie) investeert zelf. Ze kunnen energie-investeringsaftrek benutten, hebben voldoende kasstromen (dus lage rente) en kunnen zo tegen zeer lage prijs de panelen aanbieden. Een extra voordeel is dat ze de prijs voor de afnemer deels kunnen bepalen, omdat voor nieuwe huurders de zonnepanelen doortellen in een huurverhoging.

* De leverancier investeert en financiert, de eigenaar zorgt voor de afname van de stroom. Op flats, voor de collectieve aansluitingen, heeft de eigenaar (corporatie) de mogelijkheid de stroom te verrekenen in de servicekosten. De afnemer (huurders) hoeven hier niet over geinformeerd te worden. Voor corporaties zonder ambitie om zelf te investeren, is uitbesteden dan een logische keuze. Zie voorbeeld van de Alliantie met kieszon. Een veel groter project is het project waarin Rooftop Energy investeert in 1 MWp op het dak van Heinekens’ Wieckse Witte. De leverancier investeert met financiering vanuit Triodos Bank (3,5 MWp beschikbaar). De eigenaar is ook afnemer. Weliswaar is de stroomprijs voor een grootverbruiker niet zo hoog, en daarmee de businesscase niet zo rendabel. Maar de eigenaar voldoet ook aan een verplichting vanuit de overheid, en het project is natuurlijk prachtige reclame.

* eigenaar-bewoners investeren als afnemer. Eigenaar-bewoners hebben in sommige gevallen geld, dat op de bank 3% rente oplevert. Een investering is zon is dan rendabeler. Eigenaar-afnemer-investeerder-financier samen in één partij. Makkelijker kan het haast niet.

…. en die we (nog) niet zien werken

* de huurder moet zelf de zonnepanelen kopen. Huurders zijn vaak niet kapitaalkrachtig, en kunnen ook niet beschikken over financiele trucs (hypotheek) om zonnepanelen in mee te financieren. Ondanks heel veel subsidie, zal hier nooit veel animo worden gewekt. Een project als zonnig limburg haalt dan ook geen hoge respons. In onze beleving verspilling van gemeenschapsgeld, die beter gestoken had kunnen worden in een goede financiering voor de corporaties.

* ontzorging op eengezinswoningen. Hier komt een derde partij in beeld die en met de eigenaar (opstalrecht), en met de afnemers (stroomafname) iets te regelen heeft. Dilemma’s ontstaan rond verhuizing van de afnemer. Graag wil de leverancier dan een hoge prijs gaan rekenen aan de nieuwe huurder (zoals Stadlander, zie boven), echter hoe dit te organiseren. Er ontstaan ook problemen rond groeiende bomen, als installaties het niet doen, werkelijk inzicht in het verbruik en afrekenen op basis van verbruik. Ondanks diverse dappere pogingen is het project van waifer in Hoek van Holland het enige bij Atrivé bekende voorbeeld.

Pay-off voor woningcorporaties

* Investeren, risico en rendement. Is het al tijd voor zonnepanelen? Renderen zonnepanelen beter dan andere investeringen die gepland waren? Bedenk goed of je wilt investeren en zo ja hoe je wilt financieren. Met kasstromen, met wsw, met groenfinanciering, via een provinciaal fonds, via lease. Er zijn meer mogelijkheden dan corporaties vaak denken! Uiteindelijk is dit vaak een vraagstuk voor de financiele collega’s.

* Verzin zo mogelijk constructies (zoals Energie BV) waarin optimaal gebruik wordt gemaakt van fiscale regelingen (eia). Echter, als dit betekent dat huurders geen gebruik meer kunnen maken van huursubsidie, is dit niet altijd voordelig.

* Kies een externe investeerder die optimaal profiteert van fiscale regelingen, die voldoende financiele stabiliteit heeft, en een duidelijke relatie met financiers en leveranciers (en dit niet nog moet regelen!).

* Kies altijd leveranciers die een opbrengstgarantie bieden en hier ook aanspreekbaar op zijn.

* Toets elk voorstel waarin een derde investeert op:

-rendement voor corporatie en huurders, nu en op termijn

-effecten van veranderende wet- en regelgeving, en bescherming tegen claims van wetgever/aanpassingen

-risico’s rondom niet halen van rendement/molest/etc. etc. Zijn ze voldoende afgedekt? Waar vallen de risico’s? Als een “special purpose vehicle” failliet gaat, voor wiens rekening komt dit?

-prijs/kwaliteitsverhouding van zonnepanelen, en toetsing op engineering (gaat dit technisch zo werken?).