externe investeerder: toegevoegde waarde?

Wie zijn externe investeerders, en hoeveel realiseren ze?

Veel namen en (voorgenomen) projecten komen langs.

Klik hier voor enkele projecten van Ecorus, Wocozon,  Tegenstroom, dakdekkers van YmereKieszon, Fooq, Huurdezon met EigenHaard,…

Toch hebben al deze partijen samen naar mijn inschatting “maar” 3.000 woningen voorzien van zonnepanelen. Dat is (volgens Aedes) ongeveer 10 % van de productie van de afgelopen 3 jaar.

Investeerder neemt geen risico, en heeft soms geen eigen geld

Naar aanleiding van een recente inventarisatie onder marktpartijen trek ik een aantal conclusies:

  1. Een variant waarbij de externe investeerder direct aan de huurders factureert, en de corporaties er “helemaal buiten blijven” is niet haalbaar. Partijen bieden dit niet aan, omdat men dit een ingewikkelde driehoeksverhouding vindt, extra kosten moet maken voor facturatie, angstig is voor het debiteurenrisico, en moeilijkheden verwacht bij mutatie. Dus: de investeerder factureert aan de corporatie, en die factureert aan de huurder.
  2. Lang niet elke investeerder, investeert ook zelf. Tegenstroom is een 100% dochter van de gemeente Haarlemmermeer, gerund door zzp-ers. Een aantal anderen lenen 100 % van de investering van de Bank Nederlandse gemeenten, provincies en particulieren. Van belang is welk risico de corporatie of de huurders loopt als een dergelijk vehikel klapt. Ik heb mijn twijfels bij constructies waarin alle risico in een dochter-bv zit en de ondernemer feitelijk niet zelf de pijn voelt als de installaties op termijn meer onderhoud vragen of minder opleveren.

Hoeveel voordeel voor de huurders bieden ze?

  1. Partijen rekenen met 16 tot 18 cent per kWh, afhankelijk van het aantal panelen per woning en de zonligging. De ene partij rekent echt per kWh af, de volgende zegt dat dat niet kan en komt met een meer of minder transparante formule.
  2. Bij een voordeel van 15 % (referentieprijs 20 cent per kWh, 17 cent geeft 15 % voordeel) is het voordeel voor de huurder zo’n 40 tot 80 euro per jaar (bij 6 tot 12 panelen). Op basis van dit marktonderzoek schat ik in dat ongeveer 10 % van de huurders, de echt groen gemotiveerde groep, hier voor in is.
  3. Ook externe investeerders hebben niet een oplossing voor het wegvallen van de saldering. In een worst-case-scenario draait de rijksoverheid in 2020 de regeling zodanig terug dat huurders er 25% op achteruit gaan. In dat scenario heeft een huurder vanaf 2020 feitelijk nadeel.
  4. De contracten zijn divers, en bevatten meer of minder risico’s voor corporaties en huurders. Wat gebeurt er bij mutatie of verkoop? Wordt de installatie na 20 jaar om niet overgedragen aan de corporatie? Wiens probleem is een boom die over het hoofd gezien was of snel groeit? In deze handreiking vindt u een lijst van aandachtspunten. En is het een financial lease, een operational lease of iets anders?

Zelf investeren is aantrekkelijker, oneigenlijke argumenten…?

Als de corporaties zelf investeren en hetzelfde aanbod doen als externe investeerders, is een rendement van 6 tot 8 % te verwachten. Zie hier het verdienmodel. Als gerekend wordt met een lager rendement (wsw-eis 4% of financieringslasten 1,6%) kan de bewoners een veel groter voordeel worden geboden. Ik snap in veel gevallen niet waarom niet zelf geïnvesteerd wordt, ik zie veel (in mijn ogen) oneigenlijke argumenten:

  • we hebben geen geld. Veel corporaties doen graag een investering met een goed rendement. De panelen genereren een kasstroom, en kunnen dus gezien worden als een te activeren investering.
  • we hebben de know-how niet. Een veelgehoord argument is dat een externe investeerder het beter zou kunnen regelen dan een corporatie die zelf inkoopt. Echter, de externe investeerders hebben door hun kleine schaal (maximaal 1.000 woningen per jaar) een veel kleinere inkooppositie dan menig installateur.
  • externe investeerder = makkelijk. In mijn beleving zijn dit soort contracten veel moeilijker dan een simpel bestek met een prestatiegarantie

Het enige argument dat overblijft, is dat zelf investeren niet verrekend zou kunnen worden binnen de huur. Maar hier lijkt een doorbraak op komst.

De postcoderoos?

Een heel andere constructie is de postcoderoos: niet de huurder krijgt de opbrengsten van de panelen, maar een coöperatie waar de huurder lid van kan worden:

Ik ben benieuwd of veel huurders geneigd zijn in te stappen in deze nieuwe vorm, mijn ervaringen zijn tot nu toe niet hoopvol.

Wat je ook kiest: kijk altijd naar de step-subsidie.

In beide varianten (externe of eigen investering) kan mogelijk 1.500 euro subsidie per woning worden verkregen via de step-subsidie. Hierbij is relevant wat het label vooraf is, hoe groot de woning etcetera. Stel dat 1 op de 3 woningen voor subsidie in aanmerking komt, dan stijgt het rendement met 2%. Zie www.zonnighuren.nl/step